Was ist eigentlich ein Sondereigentum?

Bei einer Eigentumswohnung fällt häufig der Begriff „Sondereigentum“. Doch was ist eigentlich damit gemeint? Dazu sollte man sich im § 5 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) die Absätze 1 und 2 anschauen. Diese besagen, vereinfacht ausgedrückt, dass bestimmte Räume oder Bestandteile einer Immobilie vertraglich einem einzigen Besitzer zugeordnet werden können. Dieser Eigentümer bekommt dadurch das Recht, an seinem sogenannten „Sondereigentum“ jeder Zeit Veränderungen vornehmen zu dürfen. Das gilt natürlich nur, solange diese nicht das gemeinschaftliche Eigentum, das Gesetz oder die Rechte Dritter betreffen. Dabei gehören zum Sondereigentum aber nicht nur die Wohnräume einer Immobilie. Im Folgenden möchte ich genauer untersuchen, was bei einem Mehrfamilienhaus zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Der Unterschied von Sonder- und Gemeinschaftseigentum bei einer Immobilie

Wenn man ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentumswohnungen nimmt, so fallen die einzelnen Wohnungen unter Sondereigentum. Das bedeutet, die Wohnungseigentümer haben das Recht, innerhalb ihrer Räume Veränderungen vorzunehmen. Diese dürfen jedoch nicht das Gemeinschaftseigentum betreffen oder gesetzlich verboten sein. In der Regel gehören  die Fußböden, sanitären Einrichtungen, Innentüren und Wände (solange es sich nicht um tragende Wände handelt) zum Innenbereich einer Wohnung. Das Treppenhaus, der Aufzug oder das Dach eines Mehrfamilienhauses sind auf der anderen Seite Teil des Gemeinschaftseigentums.

Bei einigen Bestandteilen einer Immobilie fällt die Zuordnung zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum allerdings sehr viel schwerer. So darf z. B. der Eigentümer einer Wohnung mit Balkon den Bodenbelag seiner Veranda selbst bestimmen. Die Balkondecke und die Außenwände sind jedoch Gemeinschaftsgut. Dachterrassen und Gärten sind allgemein nicht sondereigentumsfähig. Das bedeutet, sie gehören immer der Gemeinschaft eines Mehrfamilienhauses. Allerdings kann einem Wohnungsbesitzer durch einen Beschluss auf der regelmäßig stattfindenden Eigentümerversammlung ein Sondernutzungsrecht zugesprochen werden. Das Gleiche gilt für die freien Stellflächen für Autos auf dem Immobiliengrundstück. Auch diese dürfen nicht einfach als Sondereigentum definiert werden. Aber sie können, ebenso wie der Garten, durch einen Beschluss, den verschiedenen Parteien eines Hauses zugesprochen werden.

Die Wichtigkeit der Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Welche Flächen und Räume zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehören, wird in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eines Mehrfamilienhauses festgelegt. Diese offizielle Regelung ist sehr wichtig. Denn ohne eine vertragliche Vereinbarung dürfte ein Wohnungseigentümer ansonsten an seinen Wohnräumen keinerlei Änderungen vornehmen. Er müsste vielmehr immer erst, die Eigentümergemeinschaft um Erlaubnis bitten. Auch eine Vermietung wäre ohne die vertragliche Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht möglich. Die Aufteilung ist aber auch für die gerechte Kostenverteilung in einem Mehrfamilienhaus notwendig. Nur durch sie wird klar geregelt, welche Kosten von einem Wohnungseigentümer alleine getragen werden müssen, da sie nur sein Sondereigentum betreffen, und welche Kosten sich die Wohnungseigentümergemeinschaft teilt.